空き家を購入しようと思ったとき、実は「どの地域にあるか」が大きな判断材料になります。
地方移住や二拠点生活が注目される中、空き家の数は年々増加。
一方で「安いから」「古民家が好きだから」と安易に選んでしまうと、後悔することも少なくありません。
この記事では、空き家購入の基本的なメリット・デメリットから、地域ごとの特徴、そして見極め方のコツまでを網羅的に紹介します。
空き家探しで失敗しないために、ぜひ最後までお読みください。
空き家購入のメリットとデメリット
空き家購入のメリットとは
空き家を購入する一番のメリットは、価格が安く抑えられる点です。
特に地方では、土地付きでも数百万円以下というケースもあり、住宅ローンに頼らず手が届く価格帯です。
また、古民家やレトロ物件はリノベーションの楽しさがあり、自分好みにカスタマイズできる点も魅力です。
設計から施工まで手をかけることで、オリジナルの住空間を作れる楽しさは、新築住宅では得られない醍醐味があります。
さらに、地域によっては空き家購入者向けの補助金や税制優遇が用意されており、固定資産税が減額されたり、改修費用の一部を自治体が支援してくれる場合も。
こうした制度を活用すれば、初期コストをさらに抑えることができます。
移住やセカンドハウスを検討している方にとっては、手頃な第一歩であり、将来的に店舗や民泊などビジネスとしての展開も可能です。
空き家購入のデメリットを理解する
一方で、空き家には想定外の維持管理費やリフォーム費用がかかる場合もあります。
見た目ではわからない老朽化や設備の不備が後から発覚することも。
特に築年数が古い物件は、耐震性や断熱性に問題があるケースが多く、改修のために追加費用が必要になることもあります。
また、過疎地域ではご近所付き合いや地域行事への参加が求められる場面もあり、都市部の感覚とは異なる生活スタイルへの順応も必要です。
さらに、自治体の条例や近隣住民との関係など、住んでから気づく課題もあるため、購入前のリサーチは欠かせません。
失敗しないための注意点
空き家を選ぶ際は、物件そのものだけでなく、周囲の環境にも目を向けましょう。
買い物施設や医療機関、交通インフラが整っているかは、将来的な生活の質に直結します。
また、物件の利活用方針によってもチェックすべきポイントは異なります。
例えば別荘として使うなら周辺の景観や静けさが大切ですし、定住を前提にするなら日常生活の利便性が最優先です。
不動産会社や行政の空き家バンクなど、信頼できる情報源を活用し、現地見学を複数回行うのが安心です。
現地では、時間帯や曜日を変えて訪れることで、周辺環境の変化や交通の便を客観的に判断できます。
空き家の価値を査定する方法
空き家の価値を知るには、専門の査定士による評価を依頼するのが確実です。
不動産業者に見積もりを取り、建物の状態・立地・築年数・周辺相場などを総合的に判断しましょう。
また、建物だけでなく土地の資産価値も見逃せません。
再建築が可能か、建ぺい率・容積率の制限はどうかなど、法的な制約を把握しておくことで、将来的な活用の選択肢が広がります。
自治体によっては、リフォーム前提での補助金制度もあるため、それを踏まえた資金計画も重要です。
物件取得費＋改修費＋維持費をトータルで見積もり、無理のない予算を立てることが成功のカギとなります。
地域ごとの空き家の特徴
北海道の空き家事情
北海道は広大な土地に対して人口が少ないため、空き家率が高いエリアも珍しくありません。
特に過疎化が進んでいる地域では、放置され老朽化が進んだ空き家が数多く見られます。
自治体によっては空き家バンク制度を活用して物件を公開しており、移住者支援の一環として格安で購入できる物件も存在します。
特に豪雪地帯では冬季の管理が大きな課題となります。
雪下ろしのためのスペース確保や屋根構造の耐雪性、さらには凍結防止のための水道設備の確認など、通常の地域以上に点検すべき項目が多くなります。
また、断熱性能が不十分な古い建物では、暖房費が高額になりがちなので、断熱リフォームの必要性も視野に入れて検討すべきです。
都市部であっても札幌市などは需要が高く、空き家価格もそれなりに高めですが、郊外や地方都市では格安の掘り出し物が見つかることもあります。
例えば函館や帯広、小樽などは、観光地や移住先としても人気があるため、空き家をリノベーションしてカフェや宿泊施設に活用する動きも見られます。
また、都市部と郊外でニーズや価格帯が大きく異なるため、生活スタイルや将来の使い方に合った地域選びがカギになります。
現地での生活インフラの状況や地域コミュニティの雰囲気を確認しながら、納得のいく選択をすることが重要です。
地域ごとの相場と特徴
東北や中国地方などは比較的物件価格が安く、古民家物件が豊富に見つかるエリアです。
一方、関東近郊や関西圏の人気エリアは高騰傾向にあるため、割安な空き家を探すなら郊外がおすすめです。
また、温暖な地域では外壁や屋根の劣化が進みやすいため、建物の保守状態も確認が必要です。
地域に応じた管理と活用方法
地域の気候や人口動態に応じて、空き家の活用方法も異なります。
例えば、観光地であれば民泊や簡易宿泊所として活用するケースもありますし、農村部では家庭菜園付きのスローライフを楽しむための拠点に最適です。
また、自治体が空き家再利用に力を入れているかどうかも、今後の管理のしやすさに大きく影響します。
特に移住支援や補助制度の有無は、長期的に安定した生活を送るうえで大きな安心材料になります。
空き家を買う時の見極めポイント
重要な立地のチェック
立地は生活の利便性だけでなく、資産価値にも影響します。
最寄り駅までの距離やバスの本数、主要道路とのアクセスの良さといった交通の利便性は、将来的な売却や賃貸を考える上でも重要なポイントになります。
また、周辺道路の幅や舗装の状態、街灯の有無、災害リスク（浸水・土砂災害・地盤沈下など）をハザードマップなどで事前にチェックしましょう。
坂道の多い地域や道路幅の狭い場所では、車の出入りが困難になるケースもあります。
さらに、近隣の住民構成（高齢化の進み具合や子育て世代の割合）、治安の良し悪し、自治体の取り組み（ゴミ出しルール、防災活動、除雪対応など）も、日常の暮らしやすさを判断する要素です。
地域の行事や町内会の活動の頻度も、コミュニティへの参加が求められるかどうかを見極める材料になります。
住宅地であれば静かな環境が望めますが、近隣に工場や幹線道路、学校などがあると、騒音や通行量にも注意が必要です。
日当たりや風通しの確認も、現地を訪れることでしか分からない情報として重視しましょう。
設備や状態の確認
空き家の内見では、建物の構造・基礎部分・雨漏りの有無・配管や電気設備の状態などを重点的に確認します。
特に建物の傾きやひび割れ、シロアリの被害跡がないかといった構造上の問題は、将来的な修繕コストに直結します。
床下や天井裏の点検も可能であれば行いましょう。
水回りは特に老朽化が進みやすいため、修繕費用の見積もりを取っておくと安心です。
風呂、トイレ、キッチンなどが現代の生活基準に合っているかもチェックポイントです。
DIYで補修できる範囲か、プロの手が必要かも見極めておきましょう。
リフォーム業者に同行してもらい、現場で相談するのも有効な手段です。
所有者不明物件のリスクと対策
稀に、登記が古くて所有者不明の空き家も存在します。
このような物件は売買契約が難航したり、法的な手続きが煩雑になったりする可能性が高いため、避けたほうが無難です。
所有者不明土地法などの制度も整いつつありますが、相続人が多数いる場合や所在不明の場合は、手続きに数年かかることもあります。
登記簿謄本や固定資産税の納税情報などをもとに、所有者が明確かどうかを事前に確認することが大切です。
また、自治体によっては空き家に関する調査や相談窓口を設けていることもあるので、気になる物件があれば行政に相談するのも一つの方法です。
契約前には司法書士や行政書士など専門家に相談し、リスク回避の対策を講じましょう。
まとめ
空き家は「安く買える」だけでなく、「自分の理想の暮らしを実現できる可能性」を秘めた物件です。
ただし、地域の気候や相場、立地や建物の状態など、見るべきポイントは数多くあります。
とくに地域によって異なる特徴を理解しておくことで、後悔のない空き家選びができます。
本記事で紹介したように、慎重なリサーチと現地確認、そして信頼できる情報源の活用が成功のカギです。
空き家選びは難しいようでいて、ポイントを押さえれば楽しく、自分の新しいライフスタイルへの第一歩となるでしょう。
